来源：深圳晚报
限购、房产税、公积金、保障房、土地制度的提出，在控制房价的同时，间接促进了商业地产的发展。特别是“新国五条”的出台，对商业地产而言却是一针强心剂，将进一步刺激商业地产投资需求。城镇化作为2012年的热门词汇，无疑更是直接推动了商业地产在三四线城市的繁荣。
在日前举办的中国文化商业地产交流会暨上河坊购物乐园品鉴会上，赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲作了《中国商业地产与文化地产发展趋势》的主题演讲。他认为，2013年将是商业地产的释放年，而在主题商业同质化严重和政策鼓励的条件下，文化地产将成为一个商业新热点。
国家政策利于商业地产发展
吴传鲲认为，房地产调控政策保持从紧取向，房价仍将是政府关注的焦点，关系着新一届政府的举措。在2012年初的《年度发展报告》中，即预测住宅调控将常态化，并间接催热商业地产。十八大的召开，和新型城镇化概念的提出，将加快包括中部、西部省会城市，以及具有首位度的区域、中心城市级城市、县城与中心镇在内的城市建设，也促进商业地产与文化地产和旅游产业的结合发展。2012年里虽然政策上对商业地产没有太多直接的调控，但如果在2013年里商业地产的发展超出政府的尺度的话还是有可能会出台针对商业地产的政策，不过暂时来说商业地产还是发挥着“避风港”的作用。从国内看，随着一系列扩内需、稳外需政策措施逐步落实到位并发挥成效，中国经济运行总体平稳。经济增长方式发生转变，消费取代出口与投资成为经济增长极，将进一步释放社会消费潜力，商业零售及其载体商业物业的发展将迎新生机。
城镇化将解决现有近 4亿城镇定居型人口的城市生活需求、2.8亿城镇流动人口的市民化需求及 1.2亿潜在农村转移人口新增需求。据国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资。“城镇化”给商业地产发展带来了更多机遇，也促进了商业地产的县域开发。更多企业开始涉足商业地产，并大举进军二三四线城市。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。
吴传鲲在报告中指出，从去年至今年的发展趋势看，无论是销售面积还是销售额，办公楼和商业营业用房等商业地产同比增速都显著提高，尤其是商业营业用房增速遥遥领先。针对住宅市场的调控，使得商业地产的机会逐渐显现。2013年将是商业地产的释放年，很多城市的商业地产项目都将在2013年完工。
城镇化带来更多发展机遇
文化地产将成商业新热点
借力中国城市化和消费需求的快速发展，国内的商业地产一片火热。资料显示，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。随着住宅限购令在全国范围的蔓延，其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场，流入商业地产，致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。
吴传鲲认为，在主题商业同质化严重和政策鼓励的条件下及目前综合体开发主导模式的今天，为文化主题商业的发展创造了空间，文化地产将成为一个商业新热点。商业地产文化创新核心在于：通过践行文化地产开发理念，摆脱传统商业地产同质化的困扰，以文化植入的方式推动商业项目的发展，以商业项目的发展传播文化，为商业项目装上一个“文化过滤器”。
那么，如何进行文化主题商业模式创新？吴传鲲建议有3种角度，一是通过以传承城市文脉为使命，优化商业建筑的规划设计，有效展示出一座城市独特的历史与文化魅力；二是通过以塑造文化主题为基石，不断升级商业地产项目的品牌定位，使之呈现出独特的个性、丰富的想象力与持久的生命力；三是突破传统商业地产发展模式，在不同的商业地产项目文化主题定位基础上，通过构建各种不同的文化生活空间，丰富与完善各种不同商业地产项目的业态布局，注重文化性格的塑造。
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商业地产发展 面临九种新特征
深圳晚报讯（记者 卢晓丽）赢商（集团）控股有限公司总裁吴传鲲在《中国商业地产与文化地产发展趋势》的主题演讲中指出，我国商业地产发展将面临9种新特征。
据其分析，目前，北京、上海、广州等一线城市的商业地产已经进入平稳成熟阶段，而在部分沿海经济发达城市和省会城市，沈阳、成都等二线城市，商业地产正处于快速发展阶段。此外，在其他交通便利的内陆城市和经济较发达的三线城市，商业地产进入逐步成长阶段，而在一些经济欠发达的地级市、县级市，商业地产尚处于初级阶段。
吴传鲲认为，我国商业地产发展将面临9种新特征：一为体验式消费的商业模式将受到更多关注；二为兼具开发和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出；三为城市新区的生活商业中心，在挑战中迎来众多机遇；四为租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注；五为随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货运营商转入购物中心的态势将会更加明显；六为品牌经营连锁企业将更多进军商业地产；七为实力开发企业逐步构建商业地产产品线；八为商业地产将吸引各类资本大量进入；九为险资投资商业地产渐成大势。