来源：中国旅游新闻网

    日前，“对话东戴河——第二届中国滨海旅游地产高峰论坛”举行。住建部产业化研究中心陈淮在论坛上表示，中国房地产市场目前已进入老百姓购房需求多元化的时代，旅游、养老等地产需求都明显显现出来。这种时候新的地产项目形式对开发商而言是机遇也挑战，而克而瑞集团旅游地产中心总经理胡晓莺则表示，旅游地产高速发展阶段开发商还有很多的软性服务需要提高和改善。

　　旅游地产是随着居民收入增加而诞生的市场，其依托于周边丰富的旅游资源，集旅游、休闲、度假和居住为一体。

　　房企龙头纷纷进入旅游地产开发领域

　　对于中国当前的房地产政策的发展趋势，住建部产业化研究中心陈淮表示，政策趋势依然是稳定，包括维护房地产市场的稳定，维护国民经济在2013年的稳定发展，以及经济运行速度，经济调结构的进展等。陈淮表示“只要市场的需求是以老百姓自住和改善性需求为主，那么这个市场就是合理的、正常的;只要房地产业能够正常运行，只要金融体系和房地产之间的市场交易关系是合理和正常的，这个市场就可以;只要房地产业增长的速度对国民经济起到推动而不是负作用，这个市场就是正常的”。

　　而对于当前房地产市场的新趋势，陈淮表示，一是沿海城市人口已经过度引入，政府和企业开始进一步发展二三线城市、县城与中心镇等，二是老百姓的房屋需求多元多样多层，包括旅游地产、养老地产等需求都明显显现出来，再者，消费者的承受能力和他们对房地产业发展的预期已经日益相对稳定，恐慌性心态、超过自己持有能力去购房的那种买房热潮或者是不管自己需要来买房的热潮也都已经过去。

　　在这种背景下，包括万科、保利、佳兆业等房企都大批进入旅游地产开发领域，而各大房企也迫切需要了解，旅游地产所给与中国房企的机遇和挑战。记者也注意到，以往中国旅游地产大量的项目都是集中在长江旅游地区，而现在北方也开始有好的项目。“旅游地产板块一般都呈现区域性，这源于更多旅游地产的需求客户是希望换一种生活方式，能够在一两天内脱离原来非常繁忙的工作，而北方区域目前最热的环渤海区域实际上就是针对北京和天津这样的核心城市”，克而瑞集团旅游地产中心总经理胡晓莺表示。

　　核心城市市民购度假屋最多

　　胡晓莺告诉记者，滨海旅游地产都是资源性的旅游地产，其又可以分为借景、原景和造景三种类型：原景就类似于三亚，这种旅游地产的核心是把资源用好，但涉及到很多的资源开发和保护，也因此这种很难做旅游地产，三亚的那些项目就褒贬不一;而借景，就类似于佳兆业做东戴河等项目，借景之外并需要独具匠心的内容，这种方式在中国和国外都很多的，再比如澳大利亚的黄金海岸;而造景目前在中国还不多，做这种出名的有新加坡，其整个湾区都是政府打造的旅游配套设施。“而未来的滨海旅游发展当中，借景模式将成为主流，开发商要学习如何去用好这些资源来体现特色，如何抓取周边区域市场的特征和需求”，胡晓莺表示。

　　而陈淮则补充，旅游地产的要素中，风景好坏是相对度假者来说，但其资产能否升值就要看高铁等交通因素，“实际上高铁对旅游业和中国居民出行产生的影响，已经非常明显地显现了，比如西安和太原五台山在成为北京4个半小时的高铁圈后，其旅客量变化显而易见”。

　　此外，胡晓莺表示，这两年买度假房产品的人的需求也发生了变化，以前很多人去海南买房是为了炒房，而现在很多购房者把投资性的需求和度假性的需求连在一起，即真的是为了改变生活方式而在异地购买住房，同时，度假旅游地产的置业者很多都来自于北京、上海等核心城市。胡晓莺表示，需求的改变和置业者的改变促进了旅游地产的发展，也提醒开发商针对其做出改变，比如房子不住的时候开发商怎么去维护房子，“旅游地产目前属于高速发展阶段，但是在高速发展阶段开发商还有很多的软性服务需要提高和改善，而这些是开发商未来去关注的重点”，胡晓莺表示。

　　对于更为前沿的养老地产，胡晓莺表示，旅游地产和养老完全是两个区域，虽然养老地产的环境很重要，但是养老地产更多涉及到体制和体系的问题，体制是金融系统，保险要靠政府去建立，而体系是整个开发主体建立的，诸如这类东西，可能还要经过一段研究和阵痛期。