来源：中国文化传媒网

2011年7月，首个国家级文化产业投资基金——中国文化产业投资基金成立，基金目标总规模为200亿元，这是创新财政支持文化产业发展模式、深化文化投融资改革的一项重大举措。

财政部副部长李勇日前表示，2011年金融与文化产业的对接取得了积极的进展。他强调：“在上市融资、信贷融资及股权融资和财政政策支持等方面均实现了新的突破。从传统文化产业到新兴文化产业，从国有文化企业到民间文化资本，文化产业在快速发展中愈加彰显资本扩张的力量。 ”

据统计，2010年，我国GDP总值约为39万亿元，按照年增长率10%预测，到2020年，我国GDP总值将约达到111万亿元。据此推算，到2020年，我国文化产业的增加值必须超过5.5万亿元，占GDP的比重才能达到5%，也才能称为支柱性产业。然而，2010年，我国文化产业的增加值仅为1.1052万亿元，占国内生产总值的比重为2.75%。因此，未来文化产业发展的空间巨大。

文化产业并不是一个狭义概念。实现文化大发展、大繁荣，金融资本与文化的融合必不可少。其中，文化旅游商业地产在文化发展进程当中大有可为，优秀的文化旅游商业资产也必将实现极高的增值率。

■本报记者 谢建超 张李源清

在限购令影响下，房地产市场调控信号越加清晰，众多房地产投资者纷纷寻找新的突破口和转型路径，从过去传统单一的房地产布局转变到加快实施多元化战略，侧重布局文化旅游、养生养老类地产。这也有望成为今后国内房地产行业发展的重头戏。

4月18日，广州裕雄投资衍雄资本在广州成立。群雄逐鹿之下，衍雄资本正以一系列重大文化旅游商业地产项目为载体，凭借率先在全国倡导并实践的商业地产产业基金运作模式，采取国际成熟商业地产开发流程，力争实现文化旅游、金融资本、商业地产的融合与跨越式发展。

商业地产：未来20年机会大于风险

2011年被称为中国商业地产元年。受经济持续高速发展、城市化进程加快推进等因素影响，中国二、三线城市规模和城市建设正普遍面临着升级需求，商业地产规模也在进入放量扩展阶段。巨大资金链的涌入让部分业内人士开始担忧商业地产发展会出现过度饱和的泡沫化倾向。

“目前看来，投资商业地产的确存在一定风险，但这也恰恰说明商业地产充满前途。 ”深圳市综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁接受中国经济时报记者采访时说，未来的国内房产市场需求更趋多元化，文化旅游等特色商业地产也将走上楼市舞台。

“只要不是着眼于短期效应，不用投机取巧行为，未来20年的发展机遇远大于风险。 ”宋丁的看法有理有据：过去30年，中国城市化率超过50%，引发了城市文化旅游地产革命;城市化仍有20年潜力，仍然会不断带来基础性的商业需求;一线城市的商业地产仍将在基础需求推动下惯性扩张;二、三、四线城市未来城市化速度会加快并强力带动商业地产。

与此同时，由城市升级所创造的高端多元消费需求和依托制度化激活的民间资本，无疑将为文化旅游商业地产发展带来更深刻的动力和更巨大的发展空间。

“一线城市地产已经由开发时代转向运营时代，二、三线城市商业地产将迎来井喷期!”衍雄资本管理人、从事投资金融领域十几年的邹峰在接受本报记者采访时表示，中国商业地产较之欧美，虽然起步晚，但是发展相当迅速。

“就拿商业地产投资额增速来说，近6年来，中国商业地产开发总量一直保持26%的增速，发展速度之快、规模之大，堪称全球瞩目。 ”邹峰介绍，2008年，全国商业地产开发投资额为3947.55亿元 ，2010年，全国商业地产的投资额比2009年同期增长269%，这意味着商业地产已开始进入新一轮的快速发展期。

“据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，2011年，全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，出现爆发式增长。 ”邹峰预计，近两年内，商业物业价格至少还存在20%——50%的补涨空间。

值得注意的是，尽管2012年商业地产的前景如何仍在激烈争论之中，但众多地产开发商都已提出转型口号：将触角伸到炙手可热的文化旅游地产领域，抢先进驻云南、三亚等一些旅游资源丰富的地区，进行休闲度假项目的开发。

这些新动向都表明，文化旅游商业地产正面临着前所未有的发展机遇，以做实文化旅游地产为支点，将推动传统房地产转型升级和整个房地产业的可持续健康发展。

文化旅游：成为房地产资本市场新宠

蜂拥而至的开发商，动辄上千亩的开发体量，一个比一个宏大的规模，商业地产价值的持续发酵也催生了物业收益不断飙升。

“文化产业并不是一个狭义概念，文化大发展、大繁荣，金融资本与文化的融合必不可少。其中，文化旅游商业地产在文化发展进程当中大有可为。”谈及文化旅游商业地产的发展机遇，广州裕雄投资有限公司董事长、衍雄资本合伙人曾桓红信心满怀地说，没有文化的产业缺乏长久的生命力和竞争力。文化旅游是商业地产的生命和灵魂，如果能够在品质优秀的商业地产项目中注入独特优秀的文化元素，不断丰富文化的内涵和品位，所开发的项目无疑也将拥有更大的保值增值潜力。

正因如此，当国内商业地产出现井喷迹象之前，“将文化旅游产业与房地产结合”也成为了衍雄基金眼中新的“洼地”。

“文化旅游地产是伴随地产调控下房企转型的内在驱动而发展起来的。在调控常态化下，大多不受限且个性化的文化旅游地产最具生命力。而在目前一些文化旅游地产项目中的高端物业别墅业态开发中，投资回报率也高达50%以上。 ”曾桓红说。 

近年来，作为“十二五”规划中“战略性支柱产业”的文化旅游产业成为了地方政府保增长和中央政府提出扩内需政策的重要战略布局，备受各地各级政府高度重视，而“三旧改造”也已上升为广东全省的发展战略。

实际上，这些利好政策已经导致文化旅游地产不断升温。以广州为例，2012年，广东“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地;而广州北部发展旅游、度假、休闲的定位也日渐明确，包括北部万科城、碧桂园假日半岛、美林湖国际社区、恒大金碧天下等多个文化旅游地产项目正呈现 “以价换量、逆势热销”态势。

对于各大房企和基金正强势进军文化旅游地产，曾桓红认为，商业项目风险的大小取决于该项目所在区位。区位决定了项目的消费群体、消费特征、竞争环境等，这也是判断项目未来预期的重要因素。

就这点来看，衍雄资本的眼光的确独到而超前。

打开衍雄资本的长期规划书，“打造城市综合体”、“着眼文化旅游地产”、“兴建大型购物中心”等一一在列。衍雄资本的投资开发模式与许多大型城市综合体开发商虽有颇多类似之处，但基于对文化旅游地产的超前预估，衍雄资本正另辟蹊径，将主攻点对准“稀缺资源机会型文化旅游地产”，投资方向则主要在“三旧改造”文化旅游地产、健康养生、休闲旅游及居住三个方面，而投资标的则定位在中国境内城市 “三旧改造”中的文化旅游地产、物业管理、专业批发市场、商业贸易及相关配套服务企业股权。

“国家政策也强调提出，将要积极发展健康、养生、休闲旅游的居住环境，这些都为衍雄资本圈定投资标的形成了利好环境。 ”邹峰说。

携手民生银行 确保基金稳健专业投资

形势利好，大有可为。但如何确保投资有稳健收益，这也是每一位投资者必须要思考的问题。

数据显示，2011年，中国新募集文化创意产业相关的基金数量已超过十余只;截至2011年年底，中国文化创意产业相关基金数量已经超过100余只，已披露的募集资金总量超过了1300亿元人民币。

众多房地产基金的投资模式与投资对象都更趋多元化，但由于没有统一的行业规则，仍具有强烈的草根特性。如此鱼龙混杂的新生行业，极可能迎来由一场市场调整与政府监管带来的洗牌。“以专业眼光理性投资文化旅游地产才能保障收益规避风险。 ”宋丁强调。

而衍雄资本率先在全国倡导并实践的文化旅游地产资本运作模式，无形中为解决投资者的困惑提供了一个完美方案。

据记者了解，衍雄资本基金募集规模为30亿元人民币，首期募集规模暂定为3亿——5亿元人民币。 “预期年化收益将不低于20%。 ”邹峰向记者介绍。

为确保募集资金管理规范、安全，衍雄资本选择了民生银行作为基金托管业务的战略合作伙伴。

邹峰表示，引入托管机制本身是出于风险防范考虑。对投资者来讲是投资风险，而对托管银行来讲本质上则是在运作风险。通过引入托管机制，资产管理人能够更加专注于投资研究、投资决策和交易，资产托管人则会更专注于交易后线和投资监督服务。

“民生银行目前已积累了丰富的托管业务经验，采用专业先进的资产托管业务处理系统，与核心系统、管理人系统等实现无缝衔接，系统效率更高、扩展性更强、功能更加完善，极大提高了我行对托管资产进行清算、核算和监控的业务处理能力。”中国民生银行广州分行副行长张新菊说，严谨高效的内部风险控制体系，高素质高起点的资产托管队伍，使民生银行托管业务运营至今从无差错。这也正是衍雄资本选择和民生银行实现战略合作的原因。

历任财政部驻广东专员办副专员赖可基也表示，衍雄资本结合行业发展形势，将“创造价值、同心共赢”作为2012年的发展主线，稳健布局，锁定和开拓未来增长空间，有望对行业未来发展提供一定的参考意义。